صندوق‌ زمین و ساختمان چیست؟

تا به حال به این فکر کرده‌اید که وارد صنعت ساخت‌وساز شوید و از بازار ملک و مسکن کسب درآمد کنید؟ سرمایه کافی برای این کار را ندارید؟ به کمک صندوق زمین و ساختمان نیازی به سرمایه اولیه زیاد برای ورود به این بازار نیست! صندوق زمین و ساختمان یکی از ابزارهای نسبتا جدید بازار بورس کشور است که در مدت کوتاهی توانسته نظر فعالان بازار سرمایه کشور را به خود جلب کند. در ادامه به شما خواهیم گفت صندوق زمین و ساختمان چیست و چگونه می‌توان واحدهای این صندوق را خریداری کرد. همراه ما باشید.

نکات کلیدی: 

صندوق سرمایه گذاری چیست؟

قبل از این‌که به سراغ معرفی صندوق زمین و ساختمان برویم، بهتر است مفهوم صندوق سرمایه‌گذاری را بار دیگر با هم مرور کنیم. صندوق‌های سرمایه‌گذاری یکی از ابزارهای مدیریت غیرمستقیم دارایی‌ها در بورس هستند. این صندوق‌ها دارایی سرمایه‌گذاران خرد را جمع‌آوری و آن‌ها را در دارایی‌های مختلف سرمایه‌گذاری می‌کنند. در واقع صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای تمامی مشتریان خود یک پرتفو با دارایی‌های متنوع تشکیل می‌دهند و سرمایه آن‌ها را به صورت غیرمستقیم مدیریت می‌کنند. مدیریت حرفه‌ای و نیاز نداشتن به دانش بالا از بازار سرمایه یا پیگیری مستمر این بازار، از مهم‌ترین مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند.

این صندوق‌ها انواع مختلفی دارند و با توجه به عملکرد خوب آن‌ها و اقبال فعالان بازار سرمایه، روز به روز به تعداد و انواع آن‌ها افزوده می‌شود. از جمله مهم‌ترین و پرطرفدارترین انواع صندوق‌های بازار سرمایه ایران می‌توان به صندوق‌های درآمد ثابت، صندوق‌های سهامی، صندوق‌های طلا، صندوق‌های اهرمی و صندوق زمین و ساختمان اشاره کرد. عملکرد صندوق زمین و ساختمان این‌گونه است که دارایی سرمایه‌گذاران خود را به پروژ‌ه‌های ساختمانی و ساخت‌وساز املاک اختصاص می‌دهد. در ادامه با این صندوق و مزایای سرمایه‌گذاری در آن بیشتر آشنا می‌شویم.

صندوق زمین و ساختمان چیست؟

برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و ساخت‌و‌ساز، لازم نیست سرمایه زیادی داشته باشید. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نوع جدیدی از صندوق‌های بازار بورس هستند که دارایی‌های خرد سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری و در پروژ‌ه‌های ساختمانی و ساخت‌وساز املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. در واقع این صندوق‌ها دارایی سرمایه‌گذاران خود را به پروژه‌های ساختمانی اختصاص می‌دهند و پس از فروش، عایدی و سود سرمایه‌گذاران را میان آن‌ها تقسیم می‌کنند. اگر بخواهیم تاریخچه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را بررسی کنیم باید بگوییم که قوانین مربوط به صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان (Construction Fund) در سال ۱۳۸۸ توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب رسید و به این ترتیب وارد بازار معاملات شد. فعالیت این صندوق‌ها در حالت کلی جمع‌آوری سرمایه‌های اندک افراد و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی است. تفاوتی در این‌که پروژه، ساختمان مسکونی، تجاری یا اداری باشد، وجود ندارد اما این صندوق نمی‌تواند در پروژه‌های دیگری (مثلا تولیدی یا خدماتی) سرمایه‌گذاری کند.

البته صندوق دیگری به نام «صندوق پروژه» برای تامین مالی پروژه‌های مذکور وجود دارد اما فعالیت صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان محدود به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدها و تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است. همچنین اختصاص واحدهای ساختمان به سرمایه‌گذاران به صورت مستقیم در این نوع صندوق‌ها ممکن نیست. سرمایه‌گذاران مانند تمام افراد دیگر می‌توانند از طریق پیش‌خرید، شرکت در مزایده یا…، اقدام به خرید کنند، اما اختصاص امتیازی برای تهیه واحد ساختمان به سرمایه‌گذار، در صندوق خلاف قوانین است.

ارکان صندوق زمین و ساختمان

همان‌طور که می‌دانید تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری دارای ارکان، اساسنامه و امیدنامه مخصوص به خود هستند؛ در ادامه به توضیح مختصری درباره ارکان صندوق زمین و ساختمان می‌پردازیم.

1- ارکان اداره‌کننده صندوق زمین و ساختمان

• هیئت مدیره
• مدیر صندوق که شرکت‌های تامین یا مشاوره سرمایه‌گذاری هستند.
• مدیر ساخت که شرکت‌های پیمانکاری رتبه‌بندی شده هستند.

2- ارکان نظارتی صندوق زمین و ساختمان

• ناظر: شرکت یا شخصی حقوقی است که از سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان، پروانه اشتغال نظارت پایه یک دریافت کرده باشد.
• متولی: شخص یا شرکتی است که به عنوان بازرس عمل می‌کند و می‌تواند یک موسسه حقوقی، شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری و یا از حسابرسان معتمد سازمان بورس باشد.
• حسابرس: فردی که معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار است.

3- ارکان تضمین‌کننده صندوق زمین و ساختمان

• متعهد پذیره‌نویسی که می‌تواند یکی از شرکت‌های تامین سرمایه یا بانک‌ یا موسسات مالی (دارای مجوز از بانک مرکزی) باشد.
• بازارگردان که شرکت‌های کارگزاری‌، شرکت‌های تامین سرمایه یا مشاور و بانک‌ها هستند.

اساسنامه صندوق ‌های سرمایه گذاری از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم می‌شود و غیر قابل تغییر است؛ اما امیدنامه برای هر صندوق به صورت مجزا و توسط متولیان آن تنظیم می‌شود که البته باید در چارچوب قوانین سازمان بورس باشد.  در حالت کلی امیدنامه شامل ارکان صندوق، هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق، اهداف و استراتژی‌ها، واحدهای سرمایه‌گذاری و ریسک‌های آن است.

مزایای صندوق زمین و ساختمان چیست؟

صندوق‌ سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان این امکان را فراهم می‌کند که افراد حتی با سرمایه کمتر نیز بتوانند در پروژه‌های بزرگ ملکی مشارکت کنند و از سود بازار مسکن بهره‌مند شوند.

موارد زیر را می‌توان به عنوان مزایای صندوق زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران مطرح کرد:

• امکان سرمایه‌گذاری در بازار ملک با سرمایه کم
• حفظ ارزش دارایی در برابر تورم و افزایش قیمت‌ها
• قابلیت نقدشوندگی بالا در طول اجرای پروژه و پس از اتمام آن
• امکان خرید و فروش آسان واحدها در بازار فرابورس
• دریافت سود متناسب با پیشرفت پروژه
• امکان انتقال گواهی سرمایه‌گذاری به سایر افراد
• نبود محدودیت زمانی برای فروش واحدهای صندوق
• امکان خرید بدون محدودیت تعداد واحد
• شفافیت بالا به دلیل ارائه گزارش‌های دوره‌ای از روند پروژه
• ریسک نسبتا پایین به دلیل نظارت سازمان بورس بر پروژه‌ها

موارد زیر هم به عنوان مزایای صندوق زمین و ساختمان برای صاحبان پروژه مطرح می‌شود:

• تامین مالی پروژه پیش از اجرا
• تفکیک بخش مالی و اجرایی پروژه
• کاهش نگرانی مجریان بابت تامین نقدینگی
• انعطاف‌پذیری در تامین هزینه‌ها با توجه به نوسانات قیمت بازار
• جلوگیری از توقف پروژه به دلیل افزایش هزینه‌ها
• بهره‌مندی از معافیت‌های مالیاتی

علاوه بر مواردی که گفتیم، این صندوق‌ها در سطح اقتصادی کشور هم می‌توانند تاثیرگذار باشند. ورود سرمایه‌های راکد به چرخه اقتصادی، افزایش گردش مالی در اقتصاد کشور و کمک به رونق بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری، از جمله مزایای این صندوق‌ها در سطح کلان است.

چگونه واحدهای صندوق زمین و ساختمان را بخریم؟

صندوق زمین و ساختمان از نوع صندوق‌های قابل معامله در بورس است و برای سرمایه‌گذاری در آن‌ها باید کد بورسی و کد معاملاتی داشته باشید. پس لازم است در سجام و یک کارگزاری ثبت‌نام کنید. بعد از دریافت کد، ادامه کار بسیار آسان است. وارد سامانه معاملاتی کارگزاری خود شوید و با جست‌وجوی نماد صندوق، سرمایه‌گذاری خود را شروع کنید.

برای دریافت کد بورسی از آگاه، روی دکمه زیر بزنید:

 دریافت کد بورسی

ارزش خالص دارایی‌ها یا NAV صندوق‌های زمین و ساختمان

NAV صندوق‌ها از کسر مجموع بدهی‌های صندوق از کل ارزش دارایی‌های آن محاسبه می‌شود. این شاخص، معیاری مهم برای سنجش ارزش واقعی صندوق و میزان دارایی سرمایه‌گذاران به شمار می‌رود.

محاسبه NAV معمولا هر شش ماه یک‌بار و توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. در این فرآیند، پروژه‌های ساختمانی صندوق بر اساس میزان پیشرفت فیزیکی و قیمت روز بازار ارزیابی و ارزش‌گذاری می‌شوند. سپس نتایج این ارزیابی مبنای تعیین ارزش خالص دارایی‌های صندوق قرار می‌گیرد.

گزارش‌های مربوط به این محاسبات به صورت دوره‌ای منتشر می‌شود تا سرمایه‌گذاران بتوانند از روند پیشرفت پروژه‌ها، ارزش روز دارایی‌ها و میزان سودآوری صندوق مطلع شوند.

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

علاوه بر صندوق زمین و ساختمان، بورس یک ابزار دیگر هم برای سرمایه‌گذاری در ملک ارائه می‌دهد: صندوق املاک و مستغلات یا Real Estate Investment Trust که با نام REIT هم شناخته می‌شود. این صندوق بیشترین درصد دارایی‌های خود را به خرید و فروش، تملک یا اجاره ملک اختصاص می‌دهد و بنابراین، همگام با بازدهی بازار ملک حرکت می‌کند.  درباره تفاوت این دو می‌توان گفت که صندوق املاک بیشتر ویژگی شرکتی دارد. مثلا نقدینگی را از سوی سرمایه‌گذاران جمع می‌کند، چندین واحد از یک مجتمع تجاری را می‌خرد و آن‌ها را اجاره می‌دهد. سود این سرمایه‌گذاری، هم از افزایش قیمت ملک و هم از درآمد رهن و اجاره حاصل می‌شود اما صندوق زمین و ساختمان بیشتر به تامین مالی پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. این صندوق، دارایی‌های سرمایه‌گذاران را تجمیع و در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کند. بعد از اتمام پروژه، سهم هر سرمایه‌گذار پرداخت و صندوق بسته خواهد شد. صندوق‌های املاک و مستغلات مدتی است که فعالیت خود را در بازار سرمایه آغاز کرده‌اند و می‌توانند فرصت سرمایه‌گذاری در ملک را در اختیار تمامی اقشار جامعه قرار دهند. برای نمونه می‌توان به صندوق املاک آگاه با نماد «کلید» اشاره کرد که با هر مبلغی می‌توانید در آن سرمایه‌گذاری کنید و از مزایای بازار ملک بهره‌مند شوید. 

سخن آخر

در این مطلب به سراغ یکی از صندوق‌های نسبتا جدید اما پرطرفدار بازار سرمایه کشور رفتیم و به شما گفتیم صندوق زمین و ساختمان چیست و سرمایه‌گذاری در آن چه مزایایی دارد. صندوق زمین و ساختمان دارایی سرمایه‌گذاران خرد را جمع‌آوری و در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کند. امکان سرمایه‌گذاری با دارایی اندک در پروژه‌های ساخت‌وساز و ریسک کم از مهمترین مزایای صندوق‌های زمین و ساختمان محسوب می‌شود. برای خرید و فروش واحدهای این صندوق‌ها، کافی است نماد صندوق را در سامانه معاملاتی کارگزاری خود جستجو کنید.