پرسش های پرتکرار در مورد صندوق کلید آگاه

صندوق های املاک و مستغلات نوع نسبتا جدیدی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند؛ صندوق‌هایی که در چارچوب بورس فعالیت دارند اما دارایی‌های خود را به خرید یا اجاره ملک اختصاص می‌دهند و همسو با رشد قیمت ملک حرکت می‌کنند. پیش از این در مقاله صندوق املاک و مستغلات چیست به معرفی کلی این نوع صندوق پرداخته‌ایم. صندوق کلید آگاه جدیدترین صندوق املاک در بورس ایران محسوب می‌شود که به تازگی فعالیت خود را آغاز کرده است. در این مطلب تلاش کردیم به مهمترین سوالات شما درباره صندوق کلید آگاه پاسخ دهیم. اگر هنوز ابهامی در این زمینه دارید، در بخش کامنت‌ها پاسخگوی شما هستیم.

1- صندوق کلید آگاه چیست؟

صندوق املاک و مستغلات کلید، جدیدترین صندوق گروه آگاه است که به تازگی در بورس عرضه شده است. این صندوق طبق اساسنامه و امیدنامه خود، حداقل 70 درصد از دارایی‌اش را به سرمایه‌گذاری در موارد زیر اختصاص می‌دهد:

• خرید، فروش و تملک دارایی‌های غیر منقول
• اجاره دارایی‌های در تملک
• اجاره کردن برخی از املاک با هدف اجاره دادن
• سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های املاک و مستغلات
• سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های زمین و ساختمان

همچنین در صورتی که شرایط بازار مساعد باشد، می‌تواند حداکثر 5 درصد از دارایی خود را در سهام شرکت‌های ساختمانی (گروه انبوه‌سازی و املاک و مستغلات) سرمایه‌گذاری کند.

30 درصد باقی‌مانده دارایی‌های صندوق به موارد زیر اختصاص داده می‌شود:

• سرمایه‌گذاری در اوراق رهنی
• سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق‌های درآمد ثابت
• سرمایه‌گذاری در سایر ابزارهای مالی در اوراق بهادار با درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی و گواهی‌های سپرده بانکی

2- تاریخ تسویه معاملات صندوق کلید به چه صورت است؟

این صندوق از جمله اوراق با تسویه t+2 است. به عبارت بهتر، هر زمانی که واحدهای این صندوق را بفروشید، دو روز کاری بعد می‌توانید وجه نقد معادل آن را از حساب معاملاتی خود برداشت کنید. به عنوان مثال، اگر تصمیم دارید تمام یا بخشی از سرمایه خود را از این صندوق خارج و در تاریخ مشخصی به وجه نقد تبدیل کنید، باید دو روز قبل از تاریخ مذکور، واحدهای صندوق کلید را بفروشید.

3- نحوه انتخاب ملک برای صندوق املاک آگاه چگونه است؟

صندوق املاک آگاه، دارایی سرمایه‌گذاران را تجمیع و از این سرمایه برای خرید، فروش و اجاره املاک استفاده می‌کند. املاک منتخب صندوق‌ها باید ویژگی‌های خاصی داشته باشند. به عنوان مثال باید:

• کاربری آن‌ها مشخص باشد.
• گواهی پایان کار داشته باشند.
• داخل ایران واقع شده باشند.

در تصویر زیر، تمام ویژگی‌های املاک منتخب صندوق کلید نمایش داده شده است.

4- صندوق املاک از چه طریقی کسب سود می‌کند؟

روش کسب سود در صندوق‌های املاک تقریبا مشابه است. تمام صندوق‌های املاک با موارد زیر کسب درامد می‌کنند:

• خرید و سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مبتنی بر املاک
• افزایش قیمت ‏ملک در گذر زمان
• دریافت اجاره‌بهای املاک خریداری‌شده

5- میزان بازدهی صندوق املاک و مستغلات آگاه چقدر است؟

طبق برنامه‌ریزی‌های انجام شده، مدیران این صندوق تصمیم دارند املاکی متنوع و با کاربری‌های گوناگون از جمله: اداری، تجاری، مسکونی، رفاهی، صنعتی، خدماتی و... را با استفاده از دارایی تجمیع‌شده سرمایه‌گذاران خریداری کنند. تنوع املاک تحت مالکیت صندوق باعث ایجاد جریان نقدی دائمی می‌شود و علاوه بر کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، منجر به افزایش بازدهی این صندوق در مقایسه با اوراق بهادار یا صندوق‌های درآمد ثابت خواهد شد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک آگاه، منافع زیادی برای معامله‌گران به همراه خواهد داشت.

نکته: بهتر است بدانید حد نوسان روزانه صندوق کلید (در شرایط عادی بازار) در محدوده مثبت ۱۰ درصد تا منفی ۱۰ درصد است.

6- اولین ملک صندوق کلید چه زمانی خریداری می‌شود؟

فرایند خرید نخستین ملک صندوق آغاز شده است. طبق امیدنامه و اساسنامه مدیران صندوق به مدت شش ماه از زمان بازگشایی صندوق فرصت دارند تا وجود جمع آوری در پذیره نویسی را به دارایی در حوزه بازار املاک اختصاص دهند. به محض انجام شدن خرید، تمامی گزارش‌های مربوط به خرید و نوع ملک خریداری‌شده از طریق درگاه‌های رسمی گروه آگاه و وب‌سایت صندوق منتشر خواهد شد.

7- میزان تاثیر شرایط بازار بورس بر قیمت واحدهای صندوق املاک چقدر است؟

پیش از پاسخ به این سوال باید به دو نکته زیر دقت کنید:

• بین بازار مسکن و بورس، به دلیل تفاوت در ماهیت بازارها (مثل صندوق‌های سرمایه‌گذاری در طلا) همبستگی کمی وجود دارد (کمتر از یک درصد).
• تغییرات قیمت واحدهای صندوق املاک آگاه در اثر نوسانات نرخ مسکن در بازار ایجاد می‌شود چرا که تمرکز این صندوق بر بازار املاک و مستغلات است.

با در نظر گرفتن این دو مورد می‌توان به این نتیجه رسید که شرایط بازار بورس تاثیر بسیار کمی بر وضعیت صندوق املاک ایجاد می‌کند. به عبارت بهتر، معامله‌گران می‌توانند با اختصاص دادن بخشی از دارایی خود به این صندوق، ریسک پرتفوی خود را کاهش دهند. این احتمال وجود دارد که ریزش شدید بازار بورس منجر به اتخاذ تصمیمات ناگهانی توسط سهامداران برای خروج از بازار شود. در چنین شرایطی ممکن است تعادل عرضه و تقاضای واحدهای این صندوق بر هم بخورد و حتی صف فروش ایجاد شود. با این حال تحلیل‌گران حرفه‌ای بازار معتقدند شرایط بازار تاثیر زیادی بر این صندوق نخواهد داشت چرا که این صندوق دارای رکن بازارگردان است.

وجود بازارگردان تاثیر زیادی در اصلاح چنین شرایطی خواهد داشت و می‌تواند گام موثری در راستای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای این صندوق بردارد. بنابراین بهتر است مانند تحت تاثیر اخبار و نوسانات بازار قرار نگیرید. این صندوق گزینه‌ای مناسب برای افرادی است که دید بلندمدت به سرمایه‌گذاری خود دارند و تحت تاثیر هیجانات تصمیم‌گیری نمی‌کنند.

8- روش قیمت گذاری املاک تحت مالکیت صندوق آگاه به چه صورت است؟

املاک تحت مالکیت صندوق کلید به صورت دوره‌ای مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار می‌گیرند. به عبارت دقیق‌تر، تیمی متشکل از حداقل سه عضو از کارشناسان رسمی در دوره‌های 6 ماهه، تمام املاک را مورد بررسی و ارزش‌گذاری قیمتی قرار می‌دهند. ارزش واحدهای این صندوق هم به تناسب تغییر قیمت املاک، افزایش یا کاهش پیدا می‌کند اما تجربه نشان داده است که قیمت ملک در کشور ما به ندرت کاهش پیدا می‌کند. برای کسب اطمینان از صحت این جمله، به تصویر زیر مراجعه کنید. در املاک تحت مالکیت صندوق کلید به صورت دوره‌ای مورد ارزیابی و قیمت‌گذاری قرار می‌گیرند.

به عبارت دقیق‌تر، تیمی متشکل از حداقل سه عضو از کارشناسان رسمی در دوره‌های 6 ماهه، تمام املاک را مورد بررسی و ارزش‌گذاری قیمتی قرار می‌دهند. ارزش واحدهای این صندوق هم به تناسب تغییر قیمت املاک، افزایش یا کاهش پیدا می‌کند اما تجربه نشان داده است که قیمت ملک در کشور ما به ندرت کاهش پیدا می‌کند. برای کسب اطمینان از صحت این جمله، به تصویر زیر مراجعه کنید.

در این تصویر، میزان رشد قیمت ملک در تهران از سال 1370 به شما نمایش داده شده است:

9- با توجه به رکود فعلی بازار مسکن، چشم‌انداز آینده این بازار چگونه خواهد بود؟

بهترین زمان خرید دارایی در بازارهای پرتنش و پرنوسان، برای افرادی که قصد نگهداری دارایی و کسب سود از آن در میان مدت را دارند، در زمان رکود بازار است. این در حالی است که سرمایه گذاری در بازار مسکن، ماهیتی بلندمدت دارد اما با جمع‌آوری وجوه مکفی و خرید ملک‌های مناسب با قیمت کمتر از قیمت عرف منطقه، می­توان در میان مدت به سودآوری قابل توجهی دست پیدا کرد.

به طور مثال، خرید املاکی که صاحبان آن نیاز به فروش فوری ملک خود دارند یا برخورداری از توان/مهارت بالاتر خریدار برای چانه‌زنی و مذاکره در بازاری که هیچ خریداری وجود ندارد، می‌تواند به معاملاتی با سودآوری بالاتر ختم شود؛ به خصوص در رابطه با ملک­های بزرگ و با قیمت بالا، قدرت چانه‌زنی از سوی خریداری که دارای منابع مورد نیاز و کافی باشد، افزایش دوچندان خواهد داشت.

10- آیا امکان دارد آگاه از املاک خود برای این صندوق استفاده کند؟

خیر، هیچ کدام از املاک گروه آگاه در دارایی صندوق قرار نمی‌گیرد و استراتژی صندوق سرمایه‌گذاری در املاکی با پتانسیل بالا و در مناطق پربازده خواهد بود.

11- آیا ممکن است از ساختمان‌های تحت مالکیت صندوق، برای آگاه و کارکنانش استفاده شود؟

در پاسخ به این سوال باید اعلام کنیم تمام مستندات مرتبط با دارایی تحت تملک صندوق کلید از طریق درگاه‌های رسمی اطلاع‌رسانی می‌شود. به عبارت بهتر، گزارش‌های دوره‌ای صندوق باعث شفافیت اطلاعاتی خواهد شد. در نتیجه، اگر آگاه از املاک تحت تملک صندوق کلید برای خود استفاده کند، اطلاعات آن مانند مستندات اجاره و... را در اختیار ذی‌نفعان قرار خواهد داد.

اطلاعاتی که در گزارش‌های صندوق کلید درج می‌شوند به ترتیب زیر هستند:

• مشخصات املاک و مستغلات تحت مالکیت صندوق مانند: نوع كاربری، متراژ بنا و زیربنا، تعداد طبقات، ضریب اشغال، نقشه‌ها، عکس‌ها و سایر اطلاعات مربوطه.
• اطلاعیه خرید یا فروش آن دسته از املاک و مستغلات صندوق كه ارزش آن‌ها برابر یا بیشتر از 10 درصد از ارزش دارایی‌های صندوق است.
• اطلاعیه انعقاد قراردادهای اجاره املاک و مستغلات صندوق كه ارزش آن‌ها برابر یا بیشتر از 10 درصد از درآمد ناخالص صندوق است.
• اطلاعیه خرید و فروش املاک و مستغلات یا انعقاد قرارداد اجاره با اركان صندوق یا دارندگان بیشتر از 5 درصد از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق.
• خلاصه صورت وضعیت‌های بهره‌برداری عملیاتي تاییدشده توسط مدیر صندوق (حداكثر یک روز كاری پس از تایید).
• صورت‌های مالي صندوق در دوره‌های 3 ماهه، 6 ماهه، 9 ماهه و سالانه (بلافاصله پس از تهیه) و صورت‌های مالي 6 ماهه و سالانه حسابرسي‌شده صندوق به همراه اظهارنظر حسابرس (بلافاصله پس از دریافت اظهارنظر حسابرس).
• گزارش ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به «بهای تمام‌شده» و «ارزش روز» در پایان هر دوره 6 ماهه (حداكثر 45 روز پس از پایان هر دوره).

12- وجه تمایز صندوق املاک آگاه با سایر صندوق‌های بازار چیست؟

بزرگترین عاملی که باعث ایجاد تمایز بین صندوق کلید آگاه و سایر صندوق‌های موجود در بازار می‌شود، تیم خبره‌ای است که این صندوق را مدیریت می‌کند. تیم مدیریت دارایی گروه مالی آگاه، پیشینه‌ای چند ساله در امور مختلف مانند تاسیس و مدیریت پربازده‌ترین صندوق سرمایه‌گذاری کشور دارد. همچنین این گروه سابقه‌ای طولانی در مدیریت دارایی‌های کلان و تجربه‌ای غنی در زمینه مدیریت صندوق‌های مختلف دارد. لازم به ذکر است تیم مدیریت بهره‌برداری این صندوق که بخش زیادی از فعالیت‌های صندوق (شامل انتخاب، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک) را به عهده دارد، بیش از یک دهه است که در زمینه مدیریت اموال، املاک و مستغلات فعالیت می‌کند.