اوراق تسهیلات مسکن چیست؟

اوراق تسه (تسهیلات مسکن)، ابزاری مالی است که به متقاضیان خرید مسکن کمک می‌کند به وام‌های مسکن دسترسی پیدا کنند. اگر برای دریافت وام مسکن اقدام به سپرده‌گذاری کنید، می‌بینید که پول شما باید یک سال در بانک مسکن بلوکه شود اما برای افرادی که عجله دارند، راه میانبری وجود دارد: خرید اوراق تسه.

اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن که به اختصار «تسه» نامیده می‌شود؛ نسبت به سپرده‌گذاری برای دریافت وام مسکن، اولویت پرداخت دارد. در ادامه، به بررسی اوراق تسه یا اوراق تسهیلات مسکن در بورس و نحوه خرید آن می‌پردازیم.

نکات کلیدی:

اوراق تسه (تسهیلات مسکن) چیست؟

اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن یا تسه، اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله می‌شود. بانک مسکن، منتشرکننده این اوراق است و به عنوان پیش‌شرط دریافت تسهیلات وام مسکن عمل می‌کند. دارندگان این اوراق می‌توانند بدون نیاز به سپرده‌گذاری بلندمدت، از مزایای وام مسکن بهره‌مند شوند.

اوراق تسهیلات مسکن ویژگی‌های خاصی دارند که آن‌ها را به ابزاری مفید برای دریافت وام مسکن تبدیل می‌کند. در ادامه به برخی از این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم:

• امکان دسترسی به وام مسکن: برای دریافت وام مسکن از بانک مسکن، متقاضیان باید مقدار مشخصی از اوراق تسه را خریداری کنند. این اوراق به عنوان وثیقه و پیش‌شرط برای دریافت وام استفاده می‌شوند.
• قابلیت معامله در بورس: امکان خرید و فروش اوراق تسه در بورس اوراق بهادار وجود دارد. همچنین قیمت اوراق تسه در بورس به صورت شفاف و بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.
• پایین بودن نرخ سود: نرخ سود وام‌های مسکن که به واسطه اوراق تسه تامین می‌شود، معمولا پایین‌تر از نرخ سود وام‌های غیرمرتبط است؛ این ویژگی به کاهش هزینه‌های مالی وام‌گیرندگان کمک می‌کند.
• قابلیت خرید با مبالغ کم: اوراق تسه معمولا با مبالغ کمی خرید و فروش می‌شوند که این امر به سرمایه‌گذاران و متقاضیان امکان می‌دهد با سرمایه اولیه کمتر نیز وارد بازار مسکن شوند.
• دوره بازپرداخت وام: وام‌هایی که از طریق اوراق تسه دریافت می‌شوند، دارای دوره بازپرداخت مشخص و معین هستند که به وام‌گیرندگان کمک می‌کند برنامه‌ریزی مالی مناسبی داشته باشند.
• درآمد ثابت: اوراق تسه معمولا بازدهی ثابتی دارد؛ بنابراین به سرمایه‌گذاران کمک می‎کند پیش‌بینی دقیقی از درآمد خود داشته باشند.
• بی‌نیازی از تضمین‌های اضافی: استفاده از اوراق تسه برای دریافت وام مسکن معمولا نیازی به تضمین‌های اضافی ندارد و فرآیند آن نسبتا ساده است.

این ویژگی‌ها اوراق تسه را به ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران و متقاضیان وام مسکن تبدیل می‌کند و امکان استفاده بهینه از تسهیلات مسکن را فراهم می‌آورد.

نحوه خرید اوراق مسکن

فرایند خرید اوراق مسکن (تسه) ساده و سریع است. همان‌طور که توضیح دادیم، این اوراق در بازار فرابورس ایران عرضه می‌شود. برای خرید اوراق تسه باید مراحل زیر را طی کنید:

1. آگاهی از شرایط اعطای تسهیلات: لازم است پیش از اقدام به خرید این اوراق، از شرایط اعطای تسهیلات بانک مسکن مطلع شوید چرا که اگر واحد مسکونی مورد نظر با شرایط و ضوابط واحدهای مسکونی مشمول تسهیلات بانک مسکن مطابق نباشد، امکان برخورداری از این تسهیلات برای شما وجود نخواهد داشت.
2. دریافت کد بورسی: با ثبت‌نام در یکی از کارگزاری‌های بورس اوراق بهادار، پس از تکمیل مراحل ثبت‌نام و احراز هویت، یک کد بورسی به شما اختصاص داده می‌شود که برای خرید و فروش اوراق تسه به آن نیاز خواهید داشت. در صورتی که تاکنون در بورس فعالیتی نداشته‌اید، می‌توانید با مراجعه به آدرس ex.agah.com به صورت غیرحضوری و رایگان، کد بورسی دریافت کنید.
3. پرتفوی و موجودی: پس از دریافت کد بورسی، باید مبلغی را به حساب کاربری خود در کارگزاری واریز کنید تا بتوانید اوراق تسه بخرید.
4. جستجو و انتخاب اوراق تسه: در سامانه معاملاتی کارگزاری خود، نمادهای مربوط به اوراق تسه را جستجو و اطلاعات مربوط به قیمت و حجم معاملات را بررسی کنید.
5. خرید اوراق مسکن: پس از انتخاب اوراق تسه، باید مقدار و قیمت مورد نظر برای خرید را مشخص و سفارش خرید خود را ثبت کنید. برگه گواهی اوراق خریداری‌شده بعد از گذشت سه روز کاری، آماده تحویل به مشتری برای ارائه به بانک مسکن خواهد بود.

سفارش خرید اوراق مسکن می‌تواند به ‌صورت حضوری (با مراجعه به شعب بانک مسکن) هم انجام شود اما ممکن است این روش کمی زمان‌بر باشد.

قیمت اوراق تسه چگونه تعیین می‌شود؟

قیمت اوراق تسه بر اساس میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. در واقع دارندگان و متقاضیان خرید اوراق مسکن به صورت روزانه سفارش‌های خرید و فروش خود را در سامانه معاملات ثبت می‌کنند و این اوراق، براساس عرضه و تقاضا کشف قیمت می‌شود. علاوه‌براین عواملی مانند نرخ سود وام مسکن، پیش‌بینی نرخ بهره، تاریخ سررسید اوراق، شرایط اقتصادی بازار و میزان سود پرداختی نیز در تعیین قیمت اوراق تسه تاثیرگذار هستند.

قیمت روز (مرداد 1403) اوراق تسه در جدول زیر آمده است:

نکته: بهتر است برای مشاهده قیمت‌های دقیق و به‌روز اوراق تسه، از منابع معتبر و به‌روز مانند وب‌سایت tsetmc.com استفاده کنید تا از تغییرات لحظه‌ای آن مطلع شوید.

بیشتر بخوانید: صندوق املاک و مستغلات

نماد اوراق تسه یا اوراق مسکن چیست؟

در سال‌های گذشته برای هر سری از اوراق با در نظر گرفتن تاریخ صدور آن، یک نماد تعریف می‌شد. این نماد معاملاتی شامل کلمه «تسه» (سه حرف ابتدایی کلمه تسهیلات) و چهار عدد بود. از چپ به راست، دو رقم ابتدایی این عدد مشخص‌کننده سال و دو رقم بعدی مشخص‌کننده ماه صدور آن بود.
برای مثال «تسه ۹۹۰۷» نمایانگر اوراق امتیاز تسهیلات مسکن صادرشده در مهر ماه ۱۳۹۹ بود. این اوراق از ابتدای سال ۱۴۰۱ در سررسیدهای ماهانه منتشر نمی‌شوند و به صورت سالانه صادر می‌شوند. به عنوان مثال نماد اوراق تسه در سال ۱۴۰۱، «تسه۱۴۰۱» است.

اعتبار زمانی اوراق تسه چقدر است؟

دو نوع اعتبار زمانی برای اوراق تسه در نظر گرفته می‌شود:

• اعتباری که براساس آن می‌توانید با بهره بردن از این اوراق، وام مسکن دریافت کنید.
• اعتباری که بر اساس آن، مشمول محدودیت زمانی خرید و فروش اوراق می‌شوید.

هر یک از اوراق تسه به مدت 2 سال اعتبار زمانی برای دریافت وام دارد؛ البته ممکن است مدت اعتبار اوراق با صلاح‌دید بانک به مدت ۶ ماه دیگر تمدید شود. در صورتی که اعتبار زمانی ۲ساله اوراق تسه تمام شود اما دارنده اوراق موفق به دریافت وام نشود، مبلغ خریداری اوراق به او بازگردانده نمی‌شود. به همین دلیل، اوراق قدیمی‌تر و آن‌هایی که مدت کمی تا پایان اعتبارشان باقی‌مانده است، قیمت پایین‌تری دارند.

فروش اوراق مسکن (تسه)

اوراق تسه به راحتی در بورس قابل خرید و فروش هستند و نقدشوندگی بالایی دارند. بنابراین اگر به هر دلیلی تصمیم به فروش اوراق تسه گرفته‌اید، می‌توانید با مراجعه به سامانه آنلاین معاملاتی کارگزاری، سفارش فروش اوراق مدنظر را ثبت کنید. فروش اوراق تسه (تسهیلات مسکن) در بورس اوراق بهادار مشابه خرید آن‌ها است و پس از ثبت سفارش فروش و تایید آن، اوراق تسه از پرتفوی شما حذف و مبلغ حاصل از فروش به حساب شما واریز خواهد شد.

نکته‌ای درباره محدودیت زمانی خرید و فروش اوراق وجود دارد که (برای جلوگیری از سفته‌بازی و دلالی) متقاضیان پس از خرید اوراق تسه به مدت ۴ ماه امکان خرید و فروش آن را ندارند؛ البته این محدودیت برای اوراقی که کمتر از ۴ ماه تا پایان مهلت خرید و فروش آن‌ها باقی‌مانده است، اعمال نخواهد شد.

کارمزد اوراق تسهیلات مسکن چقدر است؟

طبق آخرین اطلاعیه‌های فرابورس (مربوط به سال 1402)، محدودیت خرید برای اوراق تسهیلات مسکن در هر جلسه معاملاتی و برای هر کد معاملاتی 1120 ورقه در نظر گرفته شده است. همچنین کارمزد خرید این اوراق ۰٫۰۰۴۹ قیمت معامله‌شده و کارمزد فروش آن ۰٫۰۰۲۴ است.

برای دریافت وام مسکن چقدر اوراق تسه بخریم؟

مقدار اوراق تسه برای دریافت وام مسکن به سه عامل مقدار وام، قیمت اوراق تسه و نسبت اوراق به وام بستگی دارد. برای محاسبه تعداد خرید اوراق مسکن مورد نیاز مراحل زیر را دنبال کنید:

1. برآورد مبلغ وام: مقدار وام مسکن مورد نظر را تعیین کنید.
2. بررسی نسبت اوراق به وام: براساس سیاست‌های بانک مسکن و نسبت مشخص، تعداد اوراق مورد نیاز را محاسبه کنید. در حال حاضر (مرداد 1403) ارزش ریالی هر ورق اوراق تسه بعد از خریداری، ۵۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.
3. ملاحظه قیمت اوراق: قیمت روز اوراق تسه در بورس را بررسی کنید.
4. محاسبه تعداد اوراق: با استفاده از نسبت اوراق به وام و قیمت اوراق، تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام را محاسبه کنید.

به عنوان مثال اگر اوراق تسه 1403 را با مبلغ روز (مرداد 1403) 123000 تومان در نظر بگیرید، میزان اوراق مورد نیاز و هزینه آن بدون در نظر گرفتن بهره بازپرداخت سقف وام‌های مسکن در سال جاری به صورت زیر خواهد بود (با احتساب هر ورق اوراق تسه به ارزش 500000 تومان):

پس از انجام مراحل بانکی و دریافت وام از بانک مسکن، اوراق مربوطه توسط شعبه بانک باطل می‌شود و دیگر قابل فروش نخواهد بود. در هنگام ثبت سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی، مبلغ چک وام از طرف نماینده بانک در اختیار فروشنده قرار خواهد گرفت.

سخن آخر

اوراق تسه (تسهیلات مسکن) یکی از ابزارهای مالی کلیدی در بازار سرمایه است که به متقاضیان وام مسکن کمک می‌کند از تسهیلات بانک مسکن بهره‌مند شوند. این اوراق به عنوان پیش‌شرط برای دریافت وام مسکن عمل می‌کند و امکان خرید و فروش آن هم در بازار بورس وجود دارد. با خرید اوراق تسه، افراد می‌توانند به سرعت و بدون نیاز به سپرده‌گذاری بلندمدت، وام مسکن مورد نیاز خود را دریافت کنند.